Por Natasha Terpan
O ISS, também chamado de ISSQN (Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza), é um tributo recolhido pelos municípios e pelo Distrito Federal que é cobrado de profissionais autônomos e empresas (art. 156, IV, da Constituição Federal). O ISS incide sobre uma lista de diversos setores de serviço, dentro deles, a incorporação imobiliária.
A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificações, bem como a sua comercialização, total ou parcela, compostas de unidades autônomas que, em seu conjunto, formam um condomínio.
Com isso, divide-se em incorporação direta (a qual o construtor é o próprio incorporador, que realiza a obra por sua conta e risco, com recursos próprios, sobre um terreno de sua propriedade) e indireta (a qual o construtor é um terceiro alheio à incorporação e à venda das unidades).
Nesse artigo, falaremos sore a incidência do ISS sobre a incorporação imobiliária direta, ou em terreno próprio, pois há muito se discute sobre o tema.
No caso estabelecido, ao qual quem executa a obra de construção civil em terreno é o proprietário deste, não existe o objeto a ser tributado, pois não existe a obrigação de fazer. Isso se deve pela simples razão de que ninguém presta serviço a si próprio.
Porém, a discussão eleva-se no momento ao qual há a venda de unidades autônomas durante o período de edificação: esse ato é considerado prestação de serviço, podendo incidir o ISS, ou não?
Como exemplo, para responder à questão, podemos usar o processo: REsp. 1.722.454.
Recentemente, no dia 15/09/2020, a 1ª turma do STJ, julgou, por unanimidade, que não há incidência de ISS sobre incorporação imobiliária em terreno próprio, mesmo que a recorrente tenha comercializado algumas unidades antes da conclusão da obra.
A S. Exa., ao analisar o ocorrido, entendeu que a pretensão recursal encontrou apoio na jurisprudência consolidada do STJ, segundo a qual a incorporadora não assume a condição de contribuinte do ISS por ser incorporação imobiliária em terreno próprio, atuando como construtora e não prestadora de serviços, ainda que durante o período de edificação tenha sido realizada a venda de unidades autônomas para entrega futura.
“Não se configura, portanto, a prestação de serviço de construção civil do construtor para com o requerente, mas sim para si próprio, objetivando atingir o objetivo final da incorporação direta.”
Assim, o ministro Napoleão Nunes determinou pela procedência da ação rescisória da recorrente, condenando o município de NATAL/RN ao ressarcimento das despesas processuais, e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da ação rescisória.
Conclui-se, então, que o ato de venda de unidades autônomas durante o processo de edificação não anula a isenção do ISS no caso de incorporação imobiliária em terreno próprio, pois, na hipótese, o incorporador atua como construtor.
O GBSA está disponível para auxiliar os interessados a compreender quaisquer dúvidas a respeito do ISS e em seus trâmites, além de acompanhar as novidades relevantes neste tema e oferecer serviços em diversas questões.
