Base de cálculo do ITBI: a ilegalidade da aplicação do valor venal de referência

Por Ettore Valente

Em recente julgamento, o Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio de Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva (IRDR), firmou a tese de que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculada sobre o mesmo valor venal utilizado para fins de IPTU, ou sobre o valor da venda do imóvel, o que for maior.

Tal entendimento pretende afastar a incidência do chamado “valor venal de referência”, método utilizado pela Prefeitura de São Paulo que fixa uma base de cálculo para o ITBI diferente daquela empregada para o cálculo do IPTU.

O valor venal de referência é apurado pela Prefeitura a partir de uma pesquisa de mercado, mas sem que haja uma data fixada para atualização, tampouco critério específico de apuração. O uso dessa base de cálculo, na prática, acaba implicando na cobrança de quantia maior de imposto.

Há muito tempo que esse método de apuração do ITBI vem sendo questionado, motivo pelo qual são incontáveis os processos que contestam a sua aplicação. Por conta disso foi utilizado o instituto jurídico do Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva. Essa ferramenta permite que o Tribunal defina uma compreensão unificada acerca de um tema controvertido, afim de que sejam evitadas decisões divergentes e contraditórias. Dessa forma, julgado o IRDR, a tese fixada deverá ser aplicada por todos os juízes.

Cabe dizer que, anteriormente, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já havia decidido pela inconstitucionalidade dos dispositivos das leis municipais que determinam a utilização do valor venal de referência para o cálculo do ITBI (7º-A, 7º-B e 12, da Lei n° 11.154/91).

A inconstitucionalidade foi declarada com base na Constituição Federal (art. 150, I) e no Código Tributário Nacional (arts. 33 e 38), que determinam que a alteração da base de cálculo de qualquer imposto, bem como sua majoração, somente são admitidos por meio de lei complementar. No caso, a nova redação da lei municipal que instituiu o valor venal de referência se deu por meio de decreto municipal, de modo que sua utilização deve ser afastada.

Além disso, a fundamentação empregada no julgamento do IRDR se deu no sentido de que é ilegal a instituição de dois valores venais distintos para o ITBI e o IPTU.

Embora os dois impostos possuam regimes jurídicos próprios, ambos têm a mesma base de cálculo definida por lei. Dessa forma, não há qualquer razão para permitir que o legislador municipal possa diferenciar a expressão monetária do valor venal para fins de transmissão do bem imóvel.

Assim sendo, diante do recente julgamento proferido pelo TJ-SP, e considerando a manifesta inconstitucionalidade da instituição do valor venal de referência, cabe dizer que o ajuizamento de ação com o objetivo de afastar a aplicação dessa base de cálculo para fins do ITBI se apresenta como uma boa solução àqueles que desejam reduzir o montante tributário cobrado em relação às transações imobiliárias.

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